Depois de perder milhões de reais ao investir em empreendimentos mal-sucedidos junto a sócios privados, a Funcef, Fundo de Pensão dos Funcionários da Caixa Econômica Federal, voltou a mirar nos negócios imobiliários. No entanto, o procedimento usado será diferente, a fim de atender às recentes mudanças na legislação e minimizar os riscos de novos prejuízos. O modelo adotado não prevê a participação da entidade no empreendimento, mas apenas a cessão de áreas de sua propriedade para a construção de condomínios residenciais e estabelecimentos comerciais.

Pelos acordos que estão em fase adiantada de negociação, o fundo de pensão receberá uma participação no chamado Valor Geral de Venda (VGV) do empreendimento. Em alguns casos, a Funcef conseguirá embolsar praticamente o dobro em relação ao valor de mercado dos terrenos. Os cinco empreendimentos que estão sendo negociados devem atingir um valor de mercado superior a meio bilhão de reais.

A Funcef está se desfazendo dos terrenos por determinação da Superintendência de Previdência Complementar (Previc), que regulamenta o setor. Os fundos têm até o final de dezembro para desmobilizar este tipo de patrimônio. Além disso, estão proibidos de manter participação em um empreendimento imobiliário. Então, a opção foi ceder a concessão das áreas a construtoras e receber em troca um percentual do valor de venda final do imóvel construído.

Patrimônio
De acordo com o diretor imobiliário da Funcef, Jorge Luiz de Souza Arraes, o fundo tinha no ano passado 11 terrenos. Deste total, seis estão sendo vendidos e cinco serão destinados a empreendimentos. “Nossa opção era vendê-los ou cedê-los para empreendimentos. Com a segunda opção, teremos maior retorno em algumas áreas, justamente as de maior valor”, explica Arraes. Das seis áreas à venda, duas foram repassadas no ano passado, uma em Campo Grande e outra em Porto Alegre. Quatro outras ainda serão vendidas (em São Paulo, Vitória, Recife e Belém).

A Funcef optou por destinar as cinco maiores áreas a empreendimentos. Quatro delas valem juntas R$ 30 milhões – o quinto terreno, em Santo André, no ABC paulista, ainda não foi avaliado. O terreno mais valioso fica no Rio de Janeiro, onde funcionou o Wet’n Wild, parque aquático do qual a Funcef era sócia. O empreendimento nunca deu lucro e acabou fechado ao público. Segundo o Ministério Público, a Funcef teve um prejuízo estimado em R$ 127 milhões nesse empreendimento, do qual detém hoje 94% das ações. A área, de 200 mil metros quadrados, vale R$ 15,3 milhões.

Por R$ 4,2 milhões, a Funcef conseguiu vender para uma empresa australiana os equipamentos do parque desativado. O terreno será transformado em um condomínio residencial de luxo e apenas as piscinas serão aproveitadas no projeto, que ao final da construção terá um valor de mercado de R$ 116,5 milhões. “No caso desse terreno, não teremos lucro, mas vamos pelo menos reduzir o rombo financeiro causado no passado”, explica o diretor imobiliário.

Ainda no Rio, há um terreno contíguo ao Hotel Blue Tree, do qual a Funcef também é sócia. A área vale hoje R$ 4,4 milhões. Ao final da construção do conjunto residencial, o fundo de pensão espera receber R$ 18 milhões por sua participação no VGV, estimado em R$ 92,7 milhões. De acordo com o diretor, também estão nos planos a construção de um prédio residencial em Curitiba (a área vale R$ 2,3 milhões) e de três condomínios residenciais em uma área de 61 mil metros quadrados (R$ 8 milhões) ao lado do Hotel Cabo de Santo Agostinho, em Pernambuco. Esse dois empreendimentos irão valer R$ 29,3 milhões e R$ 161,1 milhões, respectivamente.

Arraes ressalta no entanto que, à exceção do empreendimento em Angra do Reis, todos os demais ainda precisam ser aprovados pela diretoria da Funcef. Depois, os projetos serão submetidos ao Conselho Deliberativo da entidade. “Esperamos ter, até agosto, tudo aprovado pela diretoria”, explica o diretor imobiliário.

Agências
Para evitar a repetição dos antigos problemas, Arraes garante que a postura da Funcef será bem mais rigorosa. Antes, o fundo aportava dinheiro e se tornava sócio do empreendimento. Agora, a Funcef apenas cede a área para a construção e recebe parte do valor final de venda. No caso do primeiro condomínio residencial feito nesses moldes, em São Paulo, a Funcef deverá receber R$ 19 milhões. Se apenas tivesse vendido o terreno, seriam R$ 12 milhões. “Vamos acompanhar todo o processo, da elaboração do projeto à venda. Com isso, teremos garantias em relação ao nosso investimento”, explica o diretor.

Segundo o presidente da Funcef, Guilherme Narciso de Lacerda, o fundo de pensão também vai investir na compra de cem imóveis a serem reformados ou terrenos para construção de agências da Caixa. Depois de prontos, os pontos serão alugados para o banco oficial. “A rentabilidade desse investimento será de 1,2%”, anuncia o executivo. Hoje a Funcef aluga 57 agências para a Caixa. No total, os imóveis representam 8,2% de todos o ativo do fundo de pensão.

Fonte: Correio Braziliense – Marcelo Tokarski