A Caixa Econômica Federal está redesenhando a sua linha de crédito de apoio à produção imobiliária – que foi lançada em 2004, marcando o fim de uma política que durou uma década de não financiar diretamente incorporadoras. Em quase um ano de operação, o produto até agora não contratou um só centavo do orçamento de R$ 360 milhões colocado à disposição pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A diretoria colegiada da Caixa acabou de aprovar um voto, após intensas consultas a representantes do setor de construção civil, que procura corrigir as principais deficiências do produto.
“Os empresários e os nossos gerentes de agência têm mostrado otimismo com as mudanças, o que nos faz acreditar que agora a linha vai decolar”, disse a diretora de Desenvolvimento Urbano da Caixa, Márcia Kumer. Agora, a Caixa faz os últimos ajustes em seus modelos de avaliação de risco de pessoas jurídicas.
A expectativa é que, além de dar vazão aos R$ 360 milhões colocados à disposição pelo Conselho Curador do FGTS, possa contratar financiamentos também com parte dos recursos de outras linhas, como a carta de crédito associativa, que tem um orçamento de R$ 1,260 bilhão em 2005. “Existe também a possibilidade de reproduzir o modelo de apoio à produção nas linhas com recursos próprios da Caixa”, afirmou Anecir Scherre, consultor da vice-presidência de desenvolvimento Urbano da Caixa.
Os modelos de avaliação de risco estão sendo revistos porque os índices de aprovação de candidatos a empréstimos é considerado muito baixo. Menos de um terço das empresas que submeteram sua ficha cadastral à análise teve aprovado um limite de crédito suficiente para tocar os empreendimentos propostos. Uma das hipóteses é aceitar as empresas com conceito de risco mínimo “D”, em vez de “C”. Tão logo o novo modelo de análise de risco entre em funcionamento, a Caixa irá reexaminar um total de R$ 1,9 bilhão de projetos de investimento apresentado, que podem gerar um total de R$ 1,2 bilhão em crédito nas linhas dirigidas à produção.
O baixo índice de aprovação das empresas deve-se em parte à política fortemente refratária a financiamentos diretos às empresas adotada a partir de 1995. No período anterior, esse modelo de financiamento era conhecido como plano empresarial, em que o incorporador recebia os financiamentos dos agentes financeiros e, mais tarde, transferia a dívida para os mutuários.
O sistema entrou em crise nos anos 1980 com a alta inflação e, após arcar com pesados prejuízos, a Caixa passou a financiar apenas o comprador do imóvel, pelas cartas de crédito individual e associativa. Desde então, a instituição passou a ser cada vez mais rigorosa na análise das empresas, o que causou problemas a partir de 2004, quando foi lançado o novo programa de apoio à produção imobiliária.
“O comportamento da Caixa foi extremo, e está na hora de encontrar um meio-termo”, disse o vice-presidente de Desenvolvimento Urbano da Caixa, Jorge Hereda. “Obviamente, não vamos abrir mão da segurança nos empréstimos nem permitir que sejam formados novos esqueletos.” Ele lembra que o marco regulatório do setor habitacional teve avanços importantes no passado recente – é o caso da criação do patrimônio de afetação -, fortalecendo as garantias para o banco.
Além de rever o método de análise de risco, a Caixa também está adaptando as características do produto. No voto aprovado por sua diretoria colegiada, passou a aceitar que proprietários de terrenos entrem como sócios dos empreendimentos.
O voto também amplia as possibilidades de organização dos empreendimentos. Inicialmente, era possível apenas por meio de constituição de Sociedades de propósito Especifico (SPE), que garantiam algum grau de proteção entre os ativos do empreendimento e da incorporadora; agora, será possível também ao uso do patrimônio de afetação. Em qualquer das hipóteses, será admitido também que investidores se associem ao negócio; antes, o capital tinha que ser exclusivamente da incorporadora.
Outra mudança é sobre os valores financiados. Pela regra anterior, não podiam entrar no financiamento da Caixa as unidades que eram comercializadas diretamente pela incorporadora. Neste caso, os recebíveis ficarão segregados e protegidos, na hipótese da adoção do patrimônio de afetação, ou caucionados, se o empreendimento estiver organizado sob a formato de uma SPE.
O novo formato da linha de apoio à produção deverá resolver o conflito sobre os valores financiados. Antes, só era financiada a chamada deficiência de caixa. Isto é, o incorporador tinha que fazer, de um lado, o prognóstico de recebimento das unidades vendidas e, de outro, planejar os gastos na construção dos imóveis. A Caixa só financiava a diferença entre esses dois valores – ou seja, se o incorporador vendesse menos unidades que o projetado, teria que fazer aportes de capital próprio para cobrir parte dos custos de construção. A nova regra reduz essa incerteza.
Fonte: Valor Econômico – Alex Ribeiro